台灣移民至加拿大購屋時常見的錯誤
在台灣移民搬家前往加拿大，尤其是多倫多購買房產的過程中，許多新移民常常會犯下一些錯誤。這些錯誤不僅可能導致經濟損失，還可能影響他們的生活品質。以下將針對這些錯誤進行詳細分析，並提供數據支持及相關建議，以幫助新移民做出更明智的決策。
## 1. 沒有長期居住的計劃就急於購房
許多台灣移民在未確定自己是否會長期居住於加拿大的情況下，便匆忙購買房產。這種做法常常會導致他們在不利的市場條件下出售房屋，從而造成重大損失。以1989年多倫多房價的變化為例，當年房價曾經下跌近三分之一，許多在高點購房的移民因此遭受重創，最終不得不在1997年低點時出售房產，這樣的情況不僅影響了他們的經濟狀況，還使得他們的移民夢想變得更加艱難。
根據研究，若移民計劃在加拿大居住少於五年，則不應輕易購房。這是因為提前出售房產會面臨約10%的交易成本損失，包括：
– **銀行貸款提前解約罰款**：根據利率差額計算
– **仲介費**：通常為房價的4%至5%
– **政府房地產交易稅金**：約1.5%
– **律師費**：約0.5%
– **出售維修準備費用**：約3000至5000加元
這些費用的累積將對新移民的財務狀況造成不小的影響。
## 2. 忽視當地市場的變化
新移民在購房前，應深入研究當地的房地產市場。根據2024年跨國搬家公司Ship2TW的報導，加拿大政府已經延長了外國人購房禁令，這將影響房價的走勢。政府的這項措施旨在讓更多加拿大家庭能夠負擔得起住房，並減少投機行為[2]。因此，對於新移民而言，了解市場動態及政府政策是至關重要的。
## 3. 不考慮生活成本
在加拿大多倫多生活的成本相對較高，根據一些報告，租金和日常開支都需要仔細規劃。例如，一個小型公寓的月租金可達3000加元（約合台幣7萬元），再加上水電、網路等開支，生活開銷可能輕易超過每月30萬元台幣[3]。因此，移民在購房前應充分考慮自己的經濟能力及生活方式，避免因為不切實際的預算而造成財務困境。
低估獨立屋的維護成本：
像之前文章中的討論，加拿大的木造房子折舊很高，買房子之後三年一小修，五年一大修的情形很常見，除非是高層公寓，否則構造不是台灣那種堅固的鋼筋水泥，木造房屋在會計上的耐用年限是35年，雖然木結構壽命可以超過這年限，但是就成本論，這表示土地以外的部份35年後就要折舊殆盡然後重建，在台北，土地的價值大概佔房價的七成，房子佔三成，在多倫多卻正好相反，例如郊區的新房子的價值建物部分佔七到八成是很常見的，因此這新房子本身的折舊一年至少是總價的2%，市區的舊房子因為地價高，建物的折舊相對於總價比較低，例如總價的1%。所以說即使房價不跌，你還是損失折舊，這種花費雖然一時看不到，但是等到你要換屋頂，換窗戶，修地下室漏水，換冷暖氣，修車道，更新水電等等就會跑出來讓你很痛。而且大項目的維修常常不是35年之後才發生的，例如屋頂平均每15 到 20年就要換新，冷暖氣也常常撐不到那麼久，甚至像廚房浴室這類內部裝潢很多人10年不到就換新，否則賣房子的時候會因為買家嫌裝潢過氣而銷售困難。
另外維修工人的費用很高，這方面不像台灣那樣方便與便宜，所以DIY非常風行。應付這些額外的開銷，你的維修預算可能還要超過折舊。
從1997以來，多倫多的房價大致上每年都有6% ~ 7%的增值，按照持有五年後出售來計算，假設持有期間的居住價值(租金)正好抵消貸款利息，房產稅，水電瓦斯費，房屋保險等等，所以不計算在內，出售後扣除交易費用，每年還能有4% ~ 5%的利潤，這利潤代表持有房子的報酬，但是再扣除前面的折舊，淨利潤在2% ~ 4%，這還要看房子修繕能否控制在折舊數額之內，相較於目前十年政府公債的利率2.78％，這利潤還沒有一定超過，最佳估計也只多出122個基本點(4% – 2.78% = 1.22%)，這額外的利潤其實並不能補償擁有房子所面對的風險，因為房價不會永遠看漲。例如1989~1997盤跌超過三成的多倫多與近來房價幾近腰斬的美國，所以說在多倫多買獨立屋就投資而言並不划算，除非房子維護好而折舊低，或持有期間更長以分攤掉近一成的交易成本。
最佳案例是你買到條件好的舊房子，例如屋主已經內外整修完畢，而且房價持續前面說的增值幅度，在五年後順利賣掉，期間都沒有修繕到房子，這樣前面說的每年4% ～ 5%的利潤就划算，只是多倫多房價已經從1997漲到現在，我們真的那麼有信心還會繼續漲下去嗎？
低估庭園照顧的困難：
像之前文章的討論，多倫多冬天酷寒，庭院的花草植物若不是長年生都一定會枯死，春天開始都要花很多力氣整理花圃，光草坪修剪與除草就每週甚至要花三個小時，因此買房子的時候不要看到漂亮的花園而心動，要思量是否願意為園藝捨身為奴，或花錢請專業園藝代工。也許你想讓庭園自然發展好了，這鴕鳥心態除了會招來市政府的改善命令或罰款之外，等到要賣房子，庭園荒蕪也會讓房價荒蕪的。
誤用台灣的觀念買房子：
因為台灣的生活空間狹小，很多人喜歡買邊間或是在大馬路旁的房子，這樣通風採光與臨棟的間隔才夠，這種偏好在多倫多反而錯誤，大馬路邊的房子因為吵雜與落塵而價格最差，邊間的房子則因為後院沒有私密性，要負責鏟雪與修剪兩邊人行道與草皮，路口的Stop Sign引來噪音等缺點而不受歡迎。
買有游泳池的住宅，最後卻因為低估維護的成本與所需的時間讓泳池荒廢淪為溺水危險區。不過若喜好此類運動，泳池可以帶來很大的享受，其實還是有很多降低成本的方法，例如加裝太陽能熱水器改善水溫。
喜歡買鄰公園的房子，或不介意靠近商業區的房子，殊不知道這種房子容易遭小偷，保險費也高，有安寧與治安等問題而不受歡迎。
不知道單車庫的房子不受歡迎，因為在台灣只要有個車位就很好了。
不知道不同類型的房子混雜會影響房價，在台灣住商混和習慣了，不知道獨立屋要遠離雙拼，連棟或公寓式的房子，若與這類房子同在一個社區，房價會受折損。不過若反過來，你的雙拼房子是在獨立屋的社區裡，價值反而會提高。
不了解絕緣隔熱的重要，例如總想窗戶就是窗戶，不知道不同的窗戶在冬天有很不同的隔熱效果，等到付取暖的費用才知道痛。這其實可以避免，例如在買房子時向賣方索取過去一年的水電瓦斯費記錄，這點很多房產經紀都沒有提醒買方。
這裡的房貸不像台灣主要以房地產的價值核貸，而是需要審查家庭收入，所以預先取得銀行的房貸同意再買房子，這樣才不會失望或措手不及。
不知道雖然一定要請專業檢查房子，但是這些人並沒有專業證照制度的管理，幾乎任何人都可以成為檢查人員，所以還是要自己有定見，很多問題檢查人員是看不出來的。
結語：
我儘量從自己的經驗整理這些要點，提綱挈領下說明可能不清楚，還請有經驗的人指正。
前面這些錯誤都是在還沒有熟悉當地房地產特性就冒然買房子所造成，因此第一年先租房子，等了解實際情況再買房子還是比較穩當的作法。如果想要從台灣搬家寄東西到加拿大多倫多，朋友推薦兩家公司在運費及服務上都相當不錯，Ship2TW跨國搬家公司及Fly2TW國際包裹運送公司，想從台灣寄貨物到國外推薦這兩家海運及空運公司。
