回答格友詢問，先討論在多倫多住宅在市場面與台灣的主要差異。
相對於台灣房地產因為土地數量不足而容易大起大落，大多倫多的房地產長期處於供需平衡而總是緩慢增值。無論是因為新移民增多或民眾購買力大增，新的住宅需求不是被紛湧而來的郊區住宅就是被市區新建的高層住宅迅速給壓抑下來，用台灣追求熱門地點的方式買進住宅，持有十幾年也不會見到像台北那樣的倍數漲幅，因此台灣投資人要認清這裡少有暴利的機會。
不若台灣都會人口因為交通不便而被迫集中在市區，過多的人競爭小範圍有限的住宅而使房價居高不下，大多倫多的人口分散到很遠的郊區，促成郊區的發展甚至超越市區。大多倫多半圓形的範圍直徑已超過130公里，這已經超過基隆到苗栗的距離。藉由高速公路與寬廣的平面道路還有呈輻射狀分布的通勤火車，郊區擴張迅速。加上大部分多倫多的家庭偏好郊區住宅，喜歡那裡寬裕的空間與低犯罪率，相同於其他北美洲都市，郊區的增值幅度長期領先市區。不過近年來多倫多市區出現的高層公寓住宅開始加入競爭，過去吸引老人與年輕家庭的青睞，現在也因為總價低而吸引一般購屋大眾。目前郊區與市區的競爭仍然持續，台灣投資人要注意這裡的郊區住宅與市區高層公寓是兩個非常不同的市場。
多倫多的高級住宅大樓即使地點優越也沒有台灣那樣的稀有性。近來政府意識到利用開發郊區來滿足需求的舊辦法無法長久，需要同時提高市區的居住密度。大多倫多因為都會蔓延導致郊區無法承擔新建公共設施的財務壓力。所以省政府在大多倫多的北面設定了限建的綠帶，阻擋都市擴張。但是為了宣洩仍然不斷推升的住宅需求，例如每年近25萬的新移民有約四成定居大多倫多，政府回頭增加市區的開發密度。這些轉變促成了低度利用的土地廣建高層住宅，因此精華地點的高層住宅會不斷冒出來，不斷有新競爭。
多倫多代表大部分的加拿大地區，她的房地產市場與台灣有很顯著的不同，根本的原因是我們都能理解的土地資源豐富與政府的土地使用政策的不同，希望新移民能了解應用台灣的房地產觀念在這裡要做一些調整。
台灣有很頻繁的地震，移民來多倫多之後就再也沒有經歷過任何有感地震，欣喜不用再面對像921大地震那樣的恐怖，結果星期三下午兩點左右就經歷了這第一次，不過只有五級，讓我非常興奮。
地震來的時候我正好在八樓的電腦面前工作，一開始的晃動我馬上警覺，然後大聲告訴同事”有地震”，我那些老外同事還不知道這就是地震，等天花的燈跟書架上的檔案開始晃動，有些人還驚慌的還想往外逃生，不過一下子就平靜下來，有些在走動的人還完全不知道發生什麼事，這突來的插曲讓辦公室突然沸騰起來，人人爭相分享當時的感受，身為台灣來的移民，我很驕傲的告訴他們這種”大”地震在台灣是家常便飯，我還很懷念。
我記得921大地震的時候我帶著家人從內湖的公寓衝到街上，驚慌的開車到空地上，大概待了兩個鐘頭才敢回家睡覺。我的大女兒還很不高興被我叫起床，當時她竟然完全沒有感覺，到現在我們還會偶爾嘲笑她，就是這樣天塌了也還醒不過來。
報導上說上次像這樣規模大的地震是在1935年(6.1級)，再更早將近三百年前的1732(6.2級)，所以說五級地震也是非常少見的。
住在多倫多其實很少有天災，大概除了從佛羅里達上來的颶風之外，只有北邊偶爾發生的龍捲風。所以說住在這裡還是很安全的。
住在加拿大，居家修繕我都儘量自己來，做一些簡單的項目，但是有時間，安全，與技術上的限制，還是要找專家代勞，這些無法避免的花費需要謹慎，我最近更換了中央冷暖氣機，學到一些經驗，希望分享給有需要的人參考。
（我的中效率舊中央暖氣，其實只有15歲左右）
居住在加拿大冬天一定要有取暖的設備，這是生死相關非常嚴肅的課題，相對於台灣只要有窗型冷氣，這裡的住家需要有中央冷暖氣系統，冬天取暖，當房子大，房間多，在每個房間設置個別的暖氣有火災與氣體中毒的危險，電熱器相對安全，但是成本高過用天然氣的兩倍，因此比較經濟可行的方式是集中設置一個燃燒天然氣的暖氣機，老式也有用燃油的，然後用風管運送熱空氣到每個房間取暖，夏天需要的冷氣設備就靠設置在一起的冷凝管線，聯繫到戶外的散熱與壓縮設備，這樣冷暖設備共機連接到風管系統就是一個中央冷暖氣系統，另外配合微電腦控制準確的溫度，例如設定家人回家前房子已經冷暖適中，半夜睡覺或白天無人在家時則自動降低冷暖氣的負載，現代的住房都需要這種設備，老舊的房子沒有這種設備的都需要升級，這也是政府提供補助的原因。
一個中央冷暖氣系統設置不當的房子會造成很大的浪費，改正成本不低，朋友圈中有人在High Park 附近買到這樣的房子最後賠售，因為拆開天花，重新配風管系統，更新機房的防火與排風，替換冷暖氣機，加裝溫控，加濕，濾清等設備，然後重新裝潢，費用很難在5萬元以內，如果房子還有室內高度的限制，無法架設風管，或是需要換裝窗戶，屋頂牆壁與地下室等的絕緣等等，那費用就難以估計了。
根據上次的能源查核，我已經先完成壁爐的改善，接下來是替換略嫌老舊的中央冷暖氣機具，根據政府補助的要求，兩者都必須是高效能機種，補助金額按照暖氣的年效能決定，效能超過92%的省與中央各別補助$375，超過94%則增加到$790。至於冷氣也有補助，按照效能指數SEER超過14.5 ，省跟中央各$250，但是這些高效能冷暖氣的成本較高。
（我的低效能舊冷氣，其實它是個Heat Pump，工人說已經看不出來有多老，他們猜至少25年)
這些補助在2010三月之後聯邦政府的部分已經停止，還好我已經完成能源查核，所以還有資格申請，否則現在只剩安大略省的補助，數額等於減半，而且明年可能完全停止。所以說，在加拿大申請政府補助都要及時，否則預算很容易受政黨對抗影響而被刪減。
(新的高效能暖氣)
雖然高效能冷暖氣機節約能源，但是設備成本高，是否划算視使用的程度而定，按多倫多的氣候，我計算發現效益與費用大概相抵，加計政府補助才變得有利。高效能暖氣節省天然氣，以95%的高效能跟82%的中效能暖氣相比，若一年六個月的暖氣使用$900的天然氣取暖，一年可以節省$120左右，另方面高效能17 SEER冷氣大概可以比中效能13 SEER節省22%電費，一年估計可省約$30，總計一年節省$150，以冷暖氣的20年壽命來說，大概也只折合現值$2000元，這回收只夠補償高效能機種較高的售價。但是加上政府補助就完全扭轉，以我為例，另外取得$2050的政府補助讓換新冷暖氣變得非常划算。
(新的高效能冷氣)
七月一日安大略省實施兩稅合一，省稅(PST)與聯邦稅(GST)要合而為一(HST)，原本換裝冷暖氣只需要付5%的GST變成要繳13%的HST，為了躲避額外的8%，我也趕在實施前換裝，雖然說廠商因為這項稅制的實施可以減低稅賦，可能會將省下的成本分享給消費者，但是基於人性的貪婪，我很懷疑消費者會分享到顯著的利益。
今天兩位工人從早上10點左右一直忙到下午5點左右才完工，工程的品質我很滿意，接下來就要準備做能源查核的完結報告，申請政府補助，這需要屆時再續。
最近報紙上就是這個好消息，加拿大經濟開始明顯好轉，雖然不確定可以維持，但是相較於最近一年令人沮喪的大環境，還真是令人神清氣爽。
加拿大統計局上週五報告說延續四月份增加工作10.8萬之後，五月份又增加了2.5萬個，雖然增加的量緩和，但是包括抵消減少的4.3萬個兼時工作，所增加的都是實實在在的全職工作，而且主要來自安大略與亞伯特省，特別讓住在多倫多的我感到快樂，真希望這一切榮景可以持續下去，可惜加拿大總是看美國吃飯，美國不幸還在掙扎，同月增加的工作還主要是政府人口普查的臨時工。
加拿大央行順應這些變化，如大家所預料，上週已經把隔夜拆款利率調升，相信這會全面影響各方面的利率水準，不過歐洲國家債信危機而且美國經濟又還沒有起色，相信這些加息的措施會很保守穩健。
希望我們從台灣來的新舊移民都能漸入佳境，工作更順利。
